熱點城市應做好房地產稅試點準備工作

?當前樓市問題的實質是投資需求過度。房地產稅不僅是抑制過度投資需求的重要手段，還具有“一箭多雕”的機制效應。在當前的最佳時間窗口和關鍵時刻，有關熱點城市應做好房地產稅試點的準備工作。

??投資需求過度是造成當前樓市問題的重要原因

??解決問題必須抓住本質。近年來，在房地產市場飽和后，令人困惑的是，需求仍然不合常理地強勁增長，諸多調控措施對抑制樓市泡沫作用有限。究其原因，在于沒有抓住過度投資需求的本質并加以有效的約束。

??第一，規模巨大的城鄉居民住房投資需求。仔細分析可以發現，在強勁需求的三大構成中，需求側的消費規模較大但相對穩定，投機作用大但規模較小。改革開放創造了中國發展的奇跡，也使數億家庭擁有了數量不等的財富。上世紀90年代，這些財富表現為巨量的儲蓄，成為推動宏觀經濟增長的強勁動力。進入新世紀(12.260, 0.15, 1.24%)，巨量儲蓄轉化為購房投資需求并通過抵押貸款而數倍放大。2013年戶均住房超過一套后，需求中的投資比例更高了。

??第二，投資需求過度制造了樓市的泡沫與分化。其實，房地產投資需求并不代表真實的消費需求。過度投資形成虛假需求，導致供求緊張，制造房地產的價格泡沫(價格遠遠超過真正的價值)和數量泡沫(供給大大超過真實的需求)?；谟院惋L險性的權衡及預判，投資需求表現出跨越時空的聚集和變化，有可能引起供需在時間和空間上的錯配，土地及住房供給的問題隨之加劇，進而吹大房地產泡沫。與此同時，樓市出現分化。目前人口流出、投資需求乏力的三四線城市，房地產市場供給過剩、價格下跌;而人口流入、投資需求強勁的一二線熱點城市，供給短缺，價格居高不下。

??第三，過度的房地產投資需求影響實體經濟健康發展。被房地產投資需求過度所牽引，我國經濟發展出現一定程度的房地產化，影響了實體產業發展和經濟轉型，經濟的發展紅利遭吞噬，競爭力下降。

??開征房地產稅可“一箭多雕”

??第一，房地產稅是抑制過度投資需求的重要而有效的措施?；诒茈U和增值考慮，部分居民適度購房投資不僅沒有錯誤，而且合理與必要。問題是目前缺乏約束占用更多資源的手段和機制，導致房地產投資需求過度。為此有必要開征房地產稅，且將稅率確定在使投資房地產與投資制造業邊際收益相等的均衡水平。因為，適當的稅收負擔，可使投資者失去過度投資房地產的內在動力，進而增加住房有效供給，降低住房租金。

??第二，房地產稅是引導資源合理配置的杠桿機制。房地產稅會抑制過度投資，調整房地產需求側結構，既可以促進整體供給側結構性改革，也可以推動資金、人才等要素從房地產業配置到戰略性新興產業等實體經濟中去，最終促進結構調整、產業升級和經濟轉型，從而保障我國經濟實現可持續繁榮。當然，這也需要其他措施配套進行。

??第三，房地產稅是多項改革的中心節點和前提條件。研究發現：目前多項改革的前置條件均指向財稅制度和財稅體制改革，財稅改革的重要內容和前置條件就是房地產稅的開征。首先，這是稅收結構調整的內容與途徑。改變房地產稅收中交易稅過重、持有稅過低的不合理結構，需要開征房產持有稅;改變整體稅收中直接稅比重低、間接稅比重高的不合理結構，需要開征房地產直接稅;改變 “營改增”后地方缺乏主體稅種的稅收結構，需要開征房地產地方稅。其次，這是改革財稅體制的條件和內容。改革中央與地方財權與事權不對應的體制，提高地方稅收占比，需要開征房地產地方稅;將地方土地財政改為稅收財政體制，需要房地產稅等稅收收入替代土地出讓金收入。再次，這是完善收入分配和公共財政等制度的條件。開征房地產稅并將稅收用于當地公共服務和中低收入住房保障，實現收入二次分配，可以增加社會公共福利，有利于促進社會公平，實現包容性發展。

??有關熱點城市應做好房地產稅試點準備工作

??十八屆三中全會為開征房地產稅指明了方向。2016年中央經濟工作會議提出，要建立包括稅收手段在內的促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。國務院《關于創新政府配置資源方式的指導意見》，鼓勵地方在房地產稅方面積極探索?！兑庖姟凡坏珜﹂_征房地產稅提出了要求，而且創造了條件。

??有關熱點城市開征房地產稅機不可失。就全國而言，若在真實的消費需求基本釋放后征收房地產稅，或因缺乏足夠的真實需求接盤消失的虛假需求，導致樓市陷入長期低迷，進而拖累宏觀經濟發展。若在真實的消費需求完全釋放前征收房地產稅，未來真實需求可以接盤被擠出的虛假需求，就有條件逐步吸收價格和數量泡沫。事實上，目前正處于這樣的有利時期。就具體城市而言，當供給不足、價格上漲時，開征房地產稅有利于穩定市場。當供給過剩、價格下跌時，開征房地產稅將給調整中的樓市雪上加霜。部分熱點城市目前處在供給不足和房價上漲的區間。不僅如此，盡管調控政策的效果已經初顯，但2017年熱點城市樓市仍面臨一些不確定性。在土地及住房供給相對緊張的背景下，趨向熱點城市的房地產投資與投機需求仍蠢蠢欲動，出臺抑制炒房的機制性制度措施十分迫切。

??房地產稅應聚焦過度投資需求，做到有的放矢。當前形勢下，開征房地產稅應將目標聚焦在過度的投資需求上，而將正常的消費需求排除在應稅之外。為此，一要將稅收起征點定得高一些，二是確定有力度的累進性稅率。待未來條件成熟，再逐步調整和完善房地產稅的稅率、起征點和開征范圍等，使之成為地方稅的主體稅種。

??有關熱點城市應做好房地產稅試點的準備工作。有鑒于當前有利時機和緊迫形勢，建議將房地產稅作為應對樓市反彈預案的重要之箭。建議有關部門和熱點城市，建立相關工作機制，制定房地產稅正式開征和試點開征的備選方案，完成房地產稅開征前的準備工作。與此同時，還應做好房地產稅征收后市場可能發生不確定性變化的應對預案，確保房地產稅試點的平穩推進。